5 kroków skutecznego zarządzania najmem!

Czym w ogóle  jest zarządzanie najmem? Czym zajmuje się taka osoba? W jaki sposób Home Stager może być jej przydatny?

Zarządca nieruchomości na wynajem, w dużym skrócie, zarządza i opiekuje się mieszkaniami w imieniu ich właścicieli. Dba o to, aby zapewnić ciągłość najmu, a także o należyty stan lokalu wynajmowanego i otacza go pieczą, mając na względzie zarówno bezpieczeństwo najemcy jak i wynajmującego.

Jeśli interesuje Cię rozwinięcie tego tematu, to mogę Ci zdradzić, że w najbliższych miesiącach na polskim rynku wydawniczym, pojawi się bardzo dobra pozycja książkowa o tej tematyce. „Współpraca z firmą zarządzającą najmem” pod red. Grzegorza Krajewskiego. Nieśmiało dodam, że jestem współautorką książki i autorką jednego z rozdziałów. Jak tylko będzie to możliwe książka pojawi się w moim sklepie www.martynaszczawinska.pl/sklep. Zapraszam Cię do niego serdecznie.

Jest taki jeden kluczowy moment, w którym zarządca potrzebuje Home Stagera – to moment przygotowania nieruchomości do wynajmu lub kolejnego najmu.

Mając na względzie, że wizualność oferty jest niezwykle ważna, ręka Home Stagera wydaje się konieczna, aby przyciągnąć odpowiednich kandydatów na wynajem.

Można powiedzieć, że jest 5 kluczowych elementów bezpiecznego wynajmu nieruchomości:

1. 1. Prawidłowe przygotowanie nieruchomości na wynajem
   2. Wizualność oferty, ogłoszenie, marketing
   3. Weryfikacja najemcy
   4. Dobra umowa najmu
   5. Dalsza opieka nad nieruchomością – profesjonalne zarządzanie najmem

Patrząc na tę listę, już widać, że w dwóch obszarach Home Stager może być niezwykle potrzebny.

Prawidłowe przygotowanie nieruchomości na wynajem

Pod tym pojęciem kryje się wiele, a wszystko zależy od tego, w jakim stanie wyjściowym jest nieruchomość w momencie, w którym myślimy, żeby ją wynająć.

Opcji jest naprawdę wiele.

Od tych najbardziej lajtowych, gdzie nieruchomość nie wymaga wielkich nakładów i wystarczy tylko ją wystylizować.

Tu przykład takiej nieruchomości:

Zdjęcie „Przed” #przedipo #befor&after

Zdjęcie „po”

Po oferty, w których trzeba przeprowadzić metamorfozę.

Tu przykład takiej nieruchomości:

Zdjęcie „Przed” #metamorfozanieruchomosci

Zdjęcie „Po”

Po grube rozbudowane, często generalne remonty tych nieruchomości. Jako Saper nieruchomości tych grubych remontów zdecydowanie się nie boję i przyznaję szczerze, że takie lubię najbardziej.

Tu przykład takiej nieruchomości:

Zdjęcie „Przed” #remontgeneralny

Zdjęcie „Po”

Odpowiednie przygotowanie nieruchomości, będzie zależało od tego dla kogo szybujemy daną nieruchomość.

Dobrze przygotowane mieszkanie daje nam następujące korzyści:

1. Oferta wyróżnia się na tle innych,
2. Dzięki temu jest nią większe zainteresowanie,
3. Przy wynajmie ma to znaczenie, ponieważ możemy dokonać selekcji chętnych najemców i znacząco ograniczyć ryzyko niechcianego najemcy,
4. Przy sprzedaży daje to pole do lepszych i szybciej przedstawionych ofert kupna.

To oczywiście nie wszystkie korzyści jakie można przedstawić, ale powiedzmy, że na potrzeby dzisiejszego tematu na nich zakończę.

Jeśli zarządzacie swoim mieszkaniem samodzielnie, zwracam Waszą uwagę, że pominięcie tego etapu, może nie tylko znacząco obniżyć zainteresowanie nim, ale też pozbawia Was w przyszłości zysków.

1. Mogą pojawić się tzw. pustostany – okresy bez najemcy,
2. Nie będziemy mogli wyegzekwować wszystkich punktów naszej umowy,
3. A przerażeni widmem braku najemcy pójdziemy na zbyt daleko idące ustępstwa, co jest niestety drogą w stronę – niechcianego najemcy.

Jeśli Waszym mieszkaniem zarządza firma – porozmawiajcie jak rozwiązywana jest kwestia dostosowania wizualnie nieruchomości do standardów rynkowych. Czy firma współpracuje z Home Stagerem? Jak taka weryfikacja wizualna i opcje jej dostosowania będą wyglądać w przyszłych latach kiedy mieszkanie będzie już kilka lat wynajmowane?

Tu niestety muszę Cię zmartwić: KAŻDE mieszkanie w którymś momencie będzie wymagało jakiś mniejszych lub większych nakładów. Zarówno finansowych jak i marketingowych. I Ty, jako właściciel, powinieneś być na to przygotowany. Biorąc we współpracę firmę zarządzającą warto dopytać, jak radzi sobie z tym obszarem i czy zasygnalizuje i na jakiej podstawie.

Jednak odpowiednio przygotowane mieszkanie to dopiero pierwszy etap to dalszego zarządzania najmem.

Wizualność oferty, ogłoszenie, marketing

Drugi krok – wizualność oferty, łączy się bezpośrednio z punktem pierwszym.

W tym obszarze powinien również specjalizować się dobry Home Stager.

To samo mieszkanie, nawet przygotowane odpowiednio może wyglądać mniej lub bardziej atrakcyjnie.

Na wizualność oferty wpływ będzie miało wiele czynników

• Stylizacja mieszkania
• Dobre zdjęcia nieruchomości
• Odpowiednio przygotowana treść ogłoszenia
• Miejsce eksponowania oferty
• Responsywność osoby, która wystawia ogłoszenie
• Pomocnicze materiały promocyjne
• Wygląd i sposób prezentowania osoby oferującej

Jeśli chcesz poczytać nieco więcej o zdjęciach – zapraszam Cię do mojego wcześniejszego wpisu:

https://www.martynaszczawinska.pl/blog/zdjecia-ktore-sprzedaja/

Pozostałe aspekty, postaram się bardziej rozwinąć przy okazji innych wpisów.

Weryfikacja najemcy

To temat bardzo rozbudowany. Jednak nie ukrywam, że bardzo ważny. Z mojego doświadczenia weryfikacja najemcy odbywa się już na etapie przygotowania oferty, następnie rozmowy telefonicznej. A w kolejnej fazie jest to spotkanie na żywo (choć w tych czasach nie zawsze do niego dochodzi).

W zależności od tego w jak rzetelny sposób podejdziemy do tematu, tak zmniejszamy lub zwiększamy ryzyko niechcianego najemcy.

Z najważniejszych rzeczy o których można wspomnieć na ten moment:

1. Odpowiedni wywiad podczas rozmowy telefonicznej
2. Social media
3. Rekomendacje od poprzednich właścicieli  (słaba praktyka w Polsce)
4. Umowa o pracę
5. Weryfikacja na portalach dłużników
6. Sprawdzenie w bazie dobrych najemców

Dziś tego tematu, nie uda mi się bardziej rozwinąć. Na ten moment to co mogę Ci podpowiedzieć, to abyś zajrzał/zajrzała do katalogu osób, które są najemcami tzw. zwiększonego ryzyka. Bardziej chronione przepisami prawa niż inne. Gdzie będą duże ograniczenia, w sytuacji ewentualnej eksmisji. Możesz więc mieć to na uwadze podczas takiej ewentualnej weryfikacji.

Znajdziesz to w ustawie o ochronie praw lokatorów. Takimi osobami będą:

1. Kobiety w ciąży,
2. Małoletni, osoby niepełnosprawne w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkujące,
3. Obłożnie chorzy,
4. Emeryci lub renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. Osoby posiadająca status bezrobotnego.

Dobra umowa najmu

Tu pragnę podkreślić, że nawet najlepsza umowa nie uchroni nas przed niechcianym najemcą, może jedynie zminimalizować straty😉.  Dlatego tak ważne są wcześniej wymienione elementy i pod żadnym pozorem nie powinno się ich pomijać. Co mogę Ci odradzić z całą pewnością? Nie ściągaj z Internetu przykładowej, bezpłatnej umowy najmu. To duży błąd. Wizyta u prawnika też nie zawsze będzie dobra, chyba, że będzie to prawnik, który faktycznie od strony praktycznej miał do czynienia z wynajmami.

W dobrej umowie najmu z pewnością nie powinno zabraknąć takich elementów jak:

• Danych stron w tym Peselu strony najmującej
• Wskazania praw i obowiązków obu stron
• Wskazania okresu najmu
• Wskazania zasad płatności i jak przypada okres płatności
• Wskazania wysokości kaucji
• Najlepiej jeśli umowa jest na czas określony – tu w grę wchodzą różne aspekty prawne
• Adresu do korespondencji

To tylko kilka kluczowych punktów. Tak aby pokazać Ci złożoność całej konstrukcji prawnej jaką jest umowa najmu. Mając szczególnie z tyłu głowy, że w tym aspekcie przepisy zdecydowanie bardziej sprzyjają najemcom i to ich ustawodawca otacza większym parasolem i pieczą. Więc możemy mieć do czynienia z sytuacjami, że ktoś (pasożyt), który bardzo dobrze orientuje się w przepisach prawa, będzie żył nawet kilka lat na Twój koszt w Twojej nieruchomości. Tego zdecydowanie Ci nie życzę.

Przygotowana przeze mnie, przy wsparciu kilku prawników oraz wielu inwestorów praktyków, umowa najmu zawiera kilka stron i listę załączników.

Niedługo będzie ona dostępna w moim sklepie www.martynaszczawinska.pl/sklep

Dalsza opieka nad nieruchomością

To już wyższa szkoła jazdy😊 Choć wielu osobom wydaje się, że wokół tego w ogóle nie ma pracy. Niestety muszę te osoby wyprowadzić z błędu. Tylko prawidłowe, świadome zarządzanie najmem może zniwelować ryzyko „niechcianego najemcy” oraz sprawić, że cały proces będzie bardziej przejrzysty i przyjemny dla wszystkich stron.

To co polecam:

• Stały kontakt z najemcą,
• Odwiedzanie swoich nieruchomości,
• Kontrolowanie terminów płatności,
• Bieżące reagowanie na ich brak,
• Reagowanie na usterki i awarie,
• Dbanie o relacje sąsiedzkie.

Ale to oczywiście nie wszystko:

Być może zajmujesz się już home stagingiem, a chciałabyś/chciałbyś rozszerzyć swoje kompetencje właśnie w zakresie skutecznych wynajmów oraz zarządzania najmem.

Zapraszam Cię do obejrzenia nagrania z webinaru z Józkiem Kajtą.

Ja nazywam się Martyna Szczawińska jestem inwestorką w nieruchomości, saperem nieruchomości i Home Stagerką.  Chciałabym cię ustrzec przez błędami jakie popełniają osoby przygotowując nieruchomość wynajmu, wynajmując mieszkanie a potem roztaczając opiekę nad najemcą . Dlatego zapraszam Cię na BEZPŁATNE nagranie, na którym  poruszyliśmy temat zarządzania najmem.

Z kim ?

Martyna Szczawińska – prowadząca

Józef Kajta – zarządca nieruchomości

Gdzie uzyskać link do nagrania?

https://webinar.martynaszczawinska.pl/zarzadzanie-najmem-a-home-staging

Na z nagrania uzyskasz odpowiedzi na następujące pytania:

1. Co to znaczy, że mieszkanie jest dobrze lub niedobrze przygotowane?
2. Na co zwrócić szczególną uwagę w przygotowaniu mieszkania?
3. Z meblami czy bez – które mieszkania się lepiej wynajmują?
4. Czy wysprzątanie lokalu, odmalowanie go, dołożenie akcesoriów podnosi zainteresowanie ofertą?
5. Współpraca z Home Stagerem – czy zarządca potrzebuje Home Stagera?
6. Co jest istotne przy wystawianiu ogłoszenia?
7. Czym w ogóle jest weryfikacja najemcy i jak jej dobrze dokonać?
8. Czy HS może pomóc w weryfikacji najemcy?
9. Lepiej mieć brzydkie czy ładne mieszkanie i dlaczego?
10. Jak podpisać odpowiednią umowę najmu?
11. Największe wyzwania zarządcy nieruchomości?
12. Jaki powinien mieć team dobry zarządca nieruchomości?
13. Czy zarządca powinien mieć Home Stagera w teamie?
14. Czy Home Stager mógłby rozszerzyć swoją usługę o wynajem i zarządzanie najmem?

Było rzeczowo i inspirująco!

Zapraszam Cię serdecznie,

Martyna Szczawińska

Saper nieruchomości

Twój Home Stager